Wertermittlung / Verkauf
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Wie funktioniert die Wertermittlung für Liegenschaften: Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren
Bevor Sie den Verkaufspreis für Ihr Haus oder Ihre Wohnung festlegen, ist es entscheidend, den tatsächlichen Wert Ihrer Immobilie zu kennen. Dafür kommen drei bewährte Bewertungsverfahren zum Einsatz:
Vergleichswertverfahren:
Hierbei wird der Wert Ihres Grundstücks anhand der Verkaufspreise ähnlicher Grundstücke ermittelt. Diese Vergleichsobjekte sollten in Lage, Nutzung und Beschaffenheit mit Ihrem Grundstück vergleichbar sein. Besonders geeignet ist dieses Verfahren für selbstgenutzte Immobilien. Die Grundlage bilden Bodenrichtwerte, die von Gutachterausschüssen auf Basis der regionalen Grundstückspreise erstellt werden. Anhand dieser Daten berechnen wir Durchschnittswerte und berücksichtigen spezifische Merkmale Ihrer Immobilie.
Sachwertverfahren:
Dieses Verfahren kommt zum Einsatz, wenn keine ausreichenden Vergleichsdaten vorliegen, wie bei Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäusern. Zunächst wird berechnet, was es kosten würde, das Gebäude heute neu zu errichten. Dieser „fiktive“ Neubauwert wird dann um die Alterswertminderung des Bestandsgebäudes reduziert. Der Bodenwert wird separat ermittelt und zusammen ergibt dies den vorläufigen Sachwert, der schließlich durch den Marktanpassungsfaktor an die regionalen Marktbedingungen angepasst wird.
Ertragswertverfahren:
Für vermietete Objekte, wie Mehrfamilienhäuser oder Geschäftsgebäude, kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Der Wert der Immobilie wird hier aus dem Bodenwert sowie den erzielten Mieteinnahmen abgeleitet. Nach Abzug der Bewirtschaftungskosten und Berücksichtigung der Restnutzungsdauer wird der Reinertrag ermittelt. Dieser fließt zusammen mit dem Bodenwert in die Berechnung des Ertragswerts ein. Auch eventuelle Sanierungskosten werden hierbei berücksichtigt.
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